🏘️ מחשבון מס שבח 2026 - כמה מס על מכירת דירה

כשמוכרים דירה ברווח, המדינה רוצה נתח - וזה מס השבח. בניגוד למס הרכישה שמשלם הקונה, מס השבח מוטל על המוכר, והוא מחושב על הרווח הריאלי שנוצר מהעלייה בערך הנכס. השיעור ליחידים הוא 25% מהרווח. איך מחשבים את הרווח? לוקחים את מחיר המכירה, מורידים את מחיר הקנייה המקורי, ומורידים גם את ההוצאות המוכרות - וזה כולל הרבה יותר ממה שאנשים חושבים: שיפוצים והשבחות, מס הרכישה ששילמתם בקנייה, שכר טרחת עורך דין ומתווך, ואגרות. כל אלה מקטינים את הרווח החייב, ולכן חשוב לשמור קבלות. על הרווח שנשאר מחושב המס של 25%. אבל יש הטבה משמעותית למי שמחזיק דירה ותיקה: החישוב הליניארי המוטב. לדירות שנקנו לפני 1 בינואר 2014, רק החלק מהרווח שנצבר מ-2014 ואילך חייב במס, והחלק שלפני כן פטור לחלוטין. החלוקה היא לינארית לפי זמן: אם החזקתם דירה 16 שנה (למשל 2008 עד 2024), רק כ-10 מתוכן (2014-2024) חייבות, וכ-6 שנות הרווח הראשונות פטורות. ככל שהדירה ותיקה יותר, החלק הפטור גדול יותר - ולכן למחזיקים ותיקים המס יוצא נמוך משמעותית. נקודה קריטית: מכירת דירה יחידה (דירת המגורים היחידה של המוכר) פטורה ברוב המקרים ממס שבח לחלוטין, בכפוף לתנאים. המס רלוונטי בעיקר לדירות להשקעה ולדירה נוספת. המחשבון נותן הערכה בשני המסלולים - הרגיל והליניארי - אך אינו כולל את הצמדת הרווח למדד (שמקטינה מעט את החיוב) ולא פטורים מיוחדים. לחישוב מחייב פנו לרשות המסים או לעורך דין מקרקעין. מתכננים לקנות את הדירה הבאה? בדקו כמה מס רכישה תשלמו וכמה משכנתא תוכלו לקחת.