🔑 כמה הון עצמי צריך לדירה
ההון העצמי המינימלי שצריך לפני שלוקחים משכנתא — לפי סוג הרוכש.
🏠 דיור ונדל"ןאיך חישבנו? 🧮
הון עצמי מינימלי = מחיר הדירה × (1 − שיעור המימון המרבי של בנק ישראל): 75% לדירה ראשונה, 70% למשפרי דיור, 50% לדירה להשקעה. אינו כולל עלויות נלוות (מס רכישה, עו"ד, תיווך, שיפוץ) שמגדילות את ההון העצמי הדרוש בפועל.
עודכן לאחרונה: 2026-06-01
התוצאה הינה הערכה בלבד המבוססת על הנתונים הנ״ל ואינה מהווה ייעוץ מקצועי.
לפני שבכלל מדברים על גובה ההחזר החודשי, יש מחסום ראשון בדרך לדירה: ההון העצמי. בנק ישראל קובע כמה אחוז ממחיר הדירה הבנק רשאי להלוות, והשאר — ההון העצמי — חייב להגיע מכם. זה לרוב הסכום שמכריע אם אפשר לקנות עכשיו או לא.
הכללים פשוטים יחסית: לרוכשי דירה ראשונה הבנק יכול לממן עד 75% ממחיר הדירה, כלומר צריך 25% הון עצמי. למשפרי דיור (שכבר יש להם דירה ומוכרים אותה) התקרה היא 70% מימון, ולרוכשי דירה להשקעה רק 50%. המחשבון לוקח את מחיר הדירה ואת סוג הרוכש ומחשב את ההון העצמי המינימלי, וגם מראה כמה מתוך הסכום יגיע מהמשכנתא.
חשוב מאוד: זה המינימום, ולא העלות האמיתית של הכניסה לדירה. מעבר להון העצמי יש עלויות נלוות שלא נכנסות לחישוב כאן — מס רכישה (שמתחיל אצל דירה ראשונה רק מעל סף מסוים), שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, שמאי, ולעיתים שיפוץ וריהוט. ריאלי להוסיף כמה אחוזים מעל ההון העצמי המחושב כדי לכסות אותן.
אחרי שראיתם כמה הון עצמי צריך, שתי שאלות טבעיות ממשיכות מכאן: כמה שנים ייקח לחסוך את הסכום הזה, ומה יהיה ההחזר החודשי על המשכנתא שתשלימו. שווה לבדוק את שתיהן כדי לקבל תמונה מלאה לפני שמתחילים לחפש דירה.
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
לפחות 25% ממחיר הדירה, כי בנק ישראל מאפשר מימון של עד 75% לרוכשי דירה ראשונה.
האם זה כולל את כל העלויות?
לא. זה ההון העצמי המינימלי לעסקה. בנוסף יש מס רכישה, עו"ד, תיווך ושמאי — ריאלי להוסיף כמה אחוזים מעל הסכום המחושב.
למה למשקיעים צריך יותר?
בנק ישראל מגביל מימון לדירה להשקעה ל-50% בלבד, כדי לצנן את שוק ההשקעות — ולכן צריך 50% הון עצמי.