🔑 כמה משכנתא אני יכול לקחת - מחשבון כושר החזר

לפני שמתחילים לחפש דירה, יש שאלה אחת שחייבים לענות עליה: כמה בכלל אפשר להרשות. הבנקים בישראל לא מאשרים משכנתא לפי מה שתרצו, אלא לפי כלל פשוט - ההחזר החודשי על כל ההלוואות לא יכול לעבור שיעור מסוים מההכנסה הפנויה. הכלל השמרני והנפוץ הוא שליש מההכנסה; בנק ישראל מתיר עד 50%, אך מעל 40% נדרשת הצדקה והדבר מייקר את המשכנתא. המחשבון עובד אחורה מההכנסה שלכם: קודם הוא מחשב את ההחזר החודשי המקסימלי (ההכנסה הפנויה כפול שיעור ההחזר שבחרתם), ואז הופך את נוסחת המשכנתא (שפיצר) כדי לגלות איזה סכום הלוואה ההחזר הזה יכול לשרת, בהינתן הריבית והתקופה. ככל שהתקופה ארוכה יותר והריבית נמוכה יותר - אותו החזר חודשי 'קונה' משכנתא גדולה יותר. אבל משכנתא היא רק חלק מהסיפור. כדי לדעת איזו דירה אתם באמת יכולים לקנות, צריך להוסיף את ההון העצמי שלכם לסכום המשכנתא. המחשבון עושה זאת ומציג את מחיר הדירה המקסימלי - המספר שבאמת מעניין אתכם כשאתם גוללים בלוחות הנדל'ן. שימו לב גם למגבלת המימון: על דירה יחידה הבנק ילווה עד 75% מהשווי, כך שצריך לוודא שההון העצמי מהווה לפחות 25% מהמחיר. זו הערכה לתכנון, לא אישור. האישור בפועל תלוי גם בדירוג האשראי שלכם, ביציבות ההכנסה, ובהחזרי הלוואות אחרים שכבר יש לכם. אבל הוא נותן נקודת פתיחה ריאלית. אחרי שתדעו את התקציב, בדקו כמה הון עצמי צריך לדירה וכמה מס רכישה תשלמו.